Liên tục gặp vấn đề về chất lượng, bùng phát tranh chấp, sức mua căn hộ chung cư tại TP.HCM sụt giảm nghiêm trọng. Tuy nhiên, dù người mua quay lưng nhưng giá căn hộ vẫn tiếp tục tăng, thậm chí được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh vào cuối năm.
Căn hộ mất dần sức hút
Vốn là phân khúc chính luôn dẫn đầu trong giao dịch, là lời giải cho bài toán nhà ở tại các thành phố lớn, nhưng thời gian gần đây, tỷ lệ tiêu thụ căn hộ liên tục giảm. Số liệu nghiên cứu từ DKRA cho thấy, tổng nguồn cung mới và lượng tiêu thụ trong quý II / 2018 giảm sâu trong các tháng cuối quý.
Cụ thể, TP.HCM có 18 dự án chào bán ra thị trường, trong đó có 10 dự án mới và 8 dự án giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung hiện hữu trong quý này đạt khoảng 9.032 căn, giảm 12% so với quý trước và 23% so với cùng kỳ năm 2017. Sức tiêu thụ toàn thị trường chỉ đạt 7.302 căn, giảm 18% so với quý trước và 10%. . so với cùng kỳ năm 2017.
Số liệu nghiên cứu từ CBRE cũng cho thấy, nguồn cung giảm và giao dịch khá sâu. Số lượng căn hộ chào bán mới tại TP.HCM đạt 6.109 căn, giảm 36% so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 6.947 căn, giảm 25% so với quý trước và gần 30% so với cùng kỳ năm trước.
Từ tháng 3 đến nay, giao dịch căn hộ tại Tp.HCM giảm hẳn, lượng dự án mới chào bán không nhiều, nguồn hàng đưa vào thị trường từ các đợt mở bán thấp hơn 20-40% so với các đợt mở bán trước. Nhiều nhà đầu tư (NĐT) thấy trước tình hình khó khăn đã không mạnh tay mở bán.
Khách hàng xem nhà mẫu các dự án chung cư trên địa bàn TP.
Mặc dù có ít sự cạnh tranh mạnh mẽ từ các nguồn mới, giao dịch tại các dự án hiện tại vẫn không mấy khả quan. Tuy tỷ lệ giao dịch đạt 70-80% nhưng phần lớn đến từ các dự án cao cấp, dòng căn hộ trung cấp phân tán và không mạnh, tỷ lệ tiêu thụ thực tế chỉ đạt khoảng 50-60% tổng nguồn cung.
Theo đại diện một số sàn giao dịch tại TP.HCM, lượng cầu giảm tác động trực tiếp đến nguồn cung. Nguyên nhân chính khiến nhiều chủ đầu tư không tung ra dự án theo kế hoạch chủ yếu là do lượng khách đặt mua trước không được như mong đợi. Nhiều khách đặt chỗ từ quý I đã trả hàng trong quý II, ảnh hưởng lớn đến lượng giao dịch dự kiến mở bán. Nhiều sàn ghi nhận giao dịch căn hộ giảm 20 – 30% so với cùng kỳ năm 2017. Mức giảm này chủ yếu do giới đầu tư chuyển hướng sang đất nền trong đợt sốt đất vừa qua. Ngoài ra, chưa loại trừ ảnh hưởng tạm thời sau sự cố tại chung cư Carian vào cuối tháng 3/2018.
Giá vẫn leo thang
Mặc dù giao dịch hạ nhiệt, nhu cầu mua thấp nhưng giá căn hộ vẫn tiếp tục tăng đều qua các quý. Theo CBRE, giá bán căn hộ sơ cấp tăng từ 1.515 USD / m2 lên 1.580 USD / m2 sau 3 tháng. Theo đó, tốc độ tăng bình quân 3-5% / quý, nhiều dự án cao cấp, hạng sang cũng tăng 6-8%.
Nghiên cứu của JLL cũng cho thấy, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM tăng khoảng 2,6%, giá thứ cấp tăng 1,7% trong quý 2. Trước đó, dù giao dịch khá tốt nhưng giá bán trong quý IV. / Năm 2017 chỉ tăng khoảng 0,5-1%.
Như vậy, hầu hết các đơn vị nghiên cứu thị trường đều cho rằng, nguồn cung căn hộ sẽ khó tăng trong hai quý cuối năm, sức mua không cao nhưng giá vẫn trong xu hướng tăng đều.
Kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, phân khúc căn hộ cao cấp có mức tăng giá mạnh nhất trong quý vừa qua. Hầu hết các căn hộ cao cấp được chào bán tại trung tâm quận 1, quận 4, quận 2 và quận 7 đều có xu hướng tăng giá mạnh.
Trong đó, căn hộ khu vực Thạnh Mỹ Lợi có mức tăng giá cao nhất, vượt qua nhiều dự án ở trung tâm. Hàng loạt dự án lớn, đình đám sắp mở bán dự kiến sẽ tiệm cận mốc 100 triệu / m2.
Mặc dù sức mua giảm nhưng giá bán căn hộ vẫn tiếp tục tăng.
Chẳng hạn, giá bán dự án One Veradah của Tập đoàn Mapletree (Singapore) tăng từ khoảng 50-60 triệu / m2 (quý IV / 2017) lên 55-68 triệu / m2, thậm chí gần 70 triệu / m2. . Căn hộ Đảo Kim Cương giá 47-67 triệu / m2 cũng tăng lên 50-70 triệu / m2. Felizen Vista giá từ 45-50 triệu / m2 tăng lên 50-55 triệu / m2.
Hàng loạt căn hộ tầm trung ven đường Mai Chí Thọ, Nguyễn Duy Trinh, Đồng Văn Cống, Thạnh Mỹ Lợi … từng có giá từ 30-68 triệu đồng / m2 nay đã tăng lên 33-70 triệu đồng / m2. Giá thứ cấp nhích lên từ 4-8 triệu đồng / m2 so với thời điểm giữa năm 2017. Hàng loạt căn hộ trung cấp tại Q.7, Q.9 cũng tăng giá sơ cấp lên 1-2 triệu / m2.
Theo chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, xu hướng tăng của thị trường căn hộ trong khi giao dịch giảm không phải là điều bất ngờ. Tiền sử dụng đất tăng, giá vật tư biến động, chi phí thực hiện dự án đắt hơn, sức ép từ nhà đầu tư thứ cấp… buộc chủ đầu tư phải tăng giá bán theo lộ trình dù sức mua có tăng hay không. .
Hiện tại, thông thường chủ đầu tư sẽ không chọn giảm giá bán mà chỉ chọn giảm nguồn cung khi thị trường trầm lắng.
Nói về nguyên nhân lượng giao dịch giảm, ông Chánh cho rằng có nhiều nguyên nhân như giới đầu tư, đầu cơ lướt sóng, dòng sản phẩm chào bán không phù hợp với nhu cầu chung …
Ông Chánh khuyên nhà đầu tư nên chọn sản phẩm phù hợp, có thể giá bán căn hộ là 30 – 40 triệu / m2, thậm chí 50 triệu / m2 nhưng tổng giá nên nằm trong khoảng trên dưới 2 tỷ đồng để dễ tiếp cận hơn. người mua. Nếu phát triển dòng sản phẩm có diện tích lớn, giá cao thì người mua ở thực khó tiếp cận.
Nhu cầu đầu tư cho thuê cũng ngày càng giảm do nguồn cung cạnh tranh gay gắt nên chủ đầu tư cần tìm hướng đi phù hợp hơn để tiếp cận người mua trong thời buổi giá đất leo thang như hiện nay.
Nguồn thông tin: https://danhkhoireal.vn/